Продажа квартиры, находящейся в залоге: особенности

Если договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), то, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК РФ)

Залог в силу закона возникает в случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено законом или договором в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация).

Залог недвижимости — это обременение права собственности, которое вступает в силу после регистрации в Росреестре.

Совершение и регистрация дальнейших сделок с заложенным имуществом возможны только при согласии залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ) и указании в договоре на обременение недвижимости залогом в обеспечение долга по предыдущей сделке (ст. 38 Закона № 102-ФЗ). В данном случае ипотека в силу закона переходит к новому покупателю недвижимости.

Регистрация перехода права к покупателю удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и простановкой штампа о государственной регистрации права на договоре. Если одновременно с регистрацией перехода права производится регистрация ипотеки в силу закона в выписке о зарегистрированных правах, в графе «Ограничения (обременения)» указывается: «ипотека в силу закона».

Запись о залоге погашается на основании совместного заявления Залогодателя и Залогодержателя после полной оплаты имущества либо по заявлению Залогодержателя. Если права залогодержателя были удостоверены закладной, то запись об ипотеке погашается по заявлению законного владельца закладной или по заявлению должника с приложением закладной, содержащей отметку об исполнении обязательства, также погашение возможно при наличии решения суда о погашении ипотеки.

Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай